Đầu tháng này, Chính phủ Việt Nam đã chính thức ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05 tháng 3 về việc sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều của Nghị định số 65/2022/NĐ-CP ban hành tháng 9 năm ngoái về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

1. Những điểm sửa đổi nổi bật về thanh toán trái phiếu

1.1. Đối với trái phiếu phát hành trên thị trường trong nước, doanh nghiệp phát hành trái phiếu ("Doanh nghiệp phát hành") nay được phép đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc và lãi bằng tài sản khác trong trường hợp Doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán gốc và lãi khi đến hạn. Việc đàm phán đổi cách thức thanh toán trái phiếu sẽ được thực hiện với sự chấp thuận của người sở hữu trái phiếu và tuân thủ các quy định pháp luật có liên quan. Ngoài ra, Doanh nghiệp phát hành có trách nhiệm công bố thông tin.

1.2. Kỳ hạn của trái phiếu nay có thể được kéo dài tối đa hai năm so với kỳ hạn ban đầu của trái phiếu đã công bố nếu đáp ứng được các yêu cầu sau:

a. Được cấp có có thẩm quyền của doanh nghiệp phát hành thông qua;

b. Được số người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% hoặc nhiều hơn tổng số trái phiếu cùng loại đang lưu hành chấp thuận.

Nếu người sở hữu trái phiếu không chấp thuận thay đổi các điều khoản và điều kiện của trái phiếu, Doanh nghiệp phát hành phải đàm phán với mục tiêu đảm bảo quyền lợi của người sở hữu trái phiếu. Nếu việc đàm phán thất bại, Doanh nghiệp phát hành phải tuân thủ các nghĩa vụ của mình theo các điều khoản và điều kiện của trái phiếu hiện có. Điều này áp dụng ngay cả khi 65% người sở hữu trái phiếu chấp thuận thay đổi đổi các điều khoản và điều kiện của trái phiếu hiện có.

2. Tính khả thi của việc đổi sang thanh toán trái phiếu bằng bất động sản

Với việc xem xét tình hình hiện tại của thị trường trái phiếu và thị trường bất động sản, có thể khẳng định rằng việc Chính phủ ban hành Nghị định 08 nên được coi là một dấu hiệu hỗ trợ hoặc "cứu vãn" các công ty bất động sản, các doanh nghiệp không thể trả nợ trái phiếu khi đến hạn, cũng như những cá nhân, tổ chức đã mua trái phiếu bất động sản. Tuy nhiên, tính thực tiễn của giải pháp được đưa ra thông qua Nghị định 08 cần được xem xét, đặc biệt là với các vấn đề sau:

2.1. Rủi ro pháp lý liên quan đến việc sử dụng bất động sản để thanh toán trái phiếu (đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai)

THỨ NHẤT, thông thường, bất động sản của Doanh nghiệp phát hành đã được sử dụng làm tài sản đảm bảo có thể đã được thế chấp để huy động vốn cho dự án bất động sản đó.

Do đó, phải có sự chấp thuận của các bên nhận thế chấp trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến bất động sản nói trên và phải cung cấp tài sản khác để thay thế.

Nếu bất động sản nói trên liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai, có thể phát sinh các vấn đề phức tạp do lợi ích của nhiều bên có thể bị ảnh hưởng, chẳng hạn như doanh nghiệp phát hành trái phiếu, bên nhận thế chấp, người sở hữu trái phiếu, v.v. Ngoài ra, việc thanh toán bằng bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ nhiều luật và quy định liên quan đến bất động sản và nhà ở. Trên thực tế, nhiều dự án bất động sản của Doanh nghiệp phát hành không thể đáp ứng được các yêu cầu này.

Ngoài ra, người sở hữu trái phiếu chủ yếu bao gồm các ngân hàng và tổ chức tài chính. Điều 132 của Luật Các tổ chức tín dụng quy định các tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng và tổ chức tài chính không được kinh doanh bất động sản. Ngoại lệ của luật nêu trên bao gồm sở hữu bất động sản do giải quyết nợ (tuy nhiên, bất động sản trong trường hợp này phải bán trong vòng 03 năm). So sánh Điều 132 và Nghị định 08, cần xem xét các vấn đề sau:

Việc thanh toán trái phiếu bằng bất động sản có được coi là sở hữu bất động sản theo quy định ngoại lệ của Điều 132 hay không, và

Nếu các tổ chức tài chính chấp nhận thanh toán trái phiếu bằng bất động sản, thời gian liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản cần phải được xem xét. Nếu các tổ chức tài chính không bán hoặc không thể bán bất động sản nhận được để thanh toán trái phiếu trong thời gian hợp lý, các cơ quan chức năng có thể coi các hoạt động nói trên là kinh doanh bất động sản, đặc biệt nếu các tài sản này được bán với lợi nhuận đáng kể trong tương lai.

2.2. Khó khăn liên quan đến định giá bất động sản để thanh toán trái phiếu

Việc định giá bất động sản là một vấn đề quan trọng khác khi người sở hữu trái phiếu được quyền nhận bất động sản để thanh toán trái phiếu.

Thông thường, người sở hữu trái phiếu phải xem xét khả năng chấp nhận bất động sản để thanh toán trái phiếu thông qua các bước sau:

a. Bước 1: Thu thập thông tin cần thiết để định giá tài sản tại thời điểm đàm phán và chấp nhận, với việc xem xét khả năng hoàn thành dự án và bàn giao đối với Bất động sản hình thành trong tương lai.

b. Bước 2: Thẩm định việc chấp nhận thanh toán trái phiếu bằng bất động sản.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân là người sở hữu trái phiếu, việc định giá bất động sản và bất động sản hình thành trong tương lai là một quá trình phức tạp và thông tin không đầy đủ thường khiến các nhà đầu tư cá nhân không thể chấp nhận thanh toán trái phiếu bằng bất động sản. Do đó, Doanh nghiệp phát hành không nên kỳ vọng sự nhiệt tình đáng kể từ các nhà đầu tư cá nhân.

Ngược lại, trong khi các ngân hàng và tổ chức tài chính không gặp nhiều khó khăn ở bước 1, với tình trạng hiện tại của thị trường bất động sản và thị trường trái phiếu, Doanh nghiệp phát hành sẽ gặp khó khăn trong việc nhận được sự chấp thuận từ các ngân hàng và tổ chức tài chính, vì khả năng hoàn thành dự án và bàn giao tương đối thấp (điều này làm giảm đáng kể giá trị của bất động sản), là kết quả của sự cản trở dòng tiền của các công ty bất động sản dẫn đến việc không thể thanh toán trái phiếu ngay từ đầu. Ngay cả khi có thể nhận được sự chấp thuận từ các ngân hàng và tổ chức tài chính, rất có khả năng họ sẽ yêu cầu một lượng lớn bất động sản để thanh toán nhằm bù đắp cho giá trị thấp của bất động sản nói trên.

NGOÀI RA, việc không thể thanh toán trái phiếu là dấu hiệu cho thấy sự thiếu thanh khoản của các công ty. Do đó, khả năng hoàn thành các dự án bất động sản liên quan đến Bất động sản hình thành trong tương lai được sử dụng để thanh toán trái phiếu là không chắc chắn. Ngoài ra, Doanh nghiệp phát hành phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán đối với các người sở hữu trái phiếu từ chối chấp nhận phương án này, điều này ảnh hưởng thêm đến khả năng hoàn thành dự án bất động sản và do đó ảnh hưởng đến lợi ích của các người sở hữu trái phiếu chấp nhận phương án trên.

3. Kết luận

Mục tiêu của Nghị định 08 là hỗ trợ các doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh khoản, đặc biệt là các công ty, tập đoàn bất động sản và tình trạng không thể trả nợ trái phiếu của họ. Mặc dù Nghị định 08 mở ra một con đường pháp lý cho các công ty và tổ chức tài chính để tái cấu trúc và cơ cấu lại các khoản nợ liên quan đến trái phiếu, nhưng trên thực tế, hiệu quả của Nghị định 08 sẽ rất hạn chế vì việc thanh toán trái phiếu bằng bất động sản không tạo ra dòng tiền hoặc hỗ trợ các công ty huy động vốn để tiếp tục các dự án bất động sản.

Ngoài ra, những rủi ro pháp lý đáng kể sẽ ngăn cản người sở hữu trái phiếu chấp nhận bất động sản để thanh toán trái phiếu thay vì tiền mặt. Do đó, việc ban hành Nghị định 08 và cho phép gia hạn kỳ hạn trái phiếu hiện sở hữu tối đa 02 năm có thể được coi là một hành động của Chính phủ nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản cho đến khi ban hành Luật Đất đai mới dự kiến vào năm 2025.